La reactivación del crédito hipotecario en Argentina, impulsada en parte por iniciativas del Banco Nación, ha generado expectativas sobre la posibilidad de acceder a la vivienda propia. Sin embargo, un análisis detallado de los datos revela una realidad mucho más compleja y desigual. Lejos de ser una oportunidad accesible para todos, el crédito hipotecario se concentra en ciertas regiones y se vuelve inalcanzable para una gran parte de la población, especialmente aquellos con ingresos medios y bajos.
Según datos recopilados hasta diciembre de 2025, provenientes del Banco Central de la República Argentina (BCRA) e Indec, la distribución de nuevos deudores hipotecarios es marcadamente desigual. Buenos Aires lidera el ranking con 14.542 nuevos deudores, seguida de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) con 11.988, Córdoba con 3.688 y Santa Fe con 3.302. Mendoza, con 2.112, completa el top 5. Estas cinco provincias concentran la mayor parte del total de nuevos créditos otorgados, lo que evidencia la fuerte influencia de los grandes centros urbanos en el acceso al financiamiento.
Pero la cantidad absoluta de nuevos deudores no es el único indicador relevante. Para comprender el alcance real del crédito hipotecario en cada provincia, es crucial analizar la cantidad de nuevos deudores por cada 10.000 habitantes adultos. Este indicador revela un panorama aún más contrastante. CABA se posiciona en la cima con 46,3 nuevos deudores cada 10.000 habitantes adultos, una cifra más del doble que cualquier otra jurisdicción. Le siguen Chubut (19,4), Neuquén (16,5) y Tierra del Fuego (15,7). En el extremo opuesto, Formosa registra apenas 0,8 nuevos deudores cada 10.000 adultos, Santiago del Estero 0,9, Misiones 1,3 y Chaco 1,8. Esta disparidad pone de manifiesto que, en varias provincias del norte del país, el acceso al crédito hipotecario es prácticamente marginal.
El economista Federico González Rouco, quien compartió estos datos en su cuenta de X, destaca la necesidad de analizar estos indicadores para comprender la verdadera dimensión de la desigualdad en el acceso a la vivienda. “La concentración del crédito en CABA y algunas provincias patagónicas no refleja necesariamente una mayor capacidad de endeudamiento, sino más bien una mayor oferta de entidades financieras y una concentración de ingresos más alta”, explica González Rouco.
Además de la distribución geográfica, el saldo promedio de los préstamos otorgados también presenta diferencias significativas entre las provincias. Santiago del Estero registra el saldo promedio más alto del país, con 189,2 millones de pesos, seguido por Tierra del Fuego (142,4 millones) y Neuquén (134,1 millones). En contraste, La Rioja tiene el saldo promedio más bajo, con 83,1 millones de pesos, seguida por Santa Fe (88,7 millones) y La Pampa (91,2 millones). Estas diferencias pueden estar relacionadas con el valor promedio de las propiedades en cada provincia y con las políticas de crédito de las entidades financieras.
La cantidad de entidades financieras que otorgan créditos en cada provincia también es un factor determinante. CABA y Buenos Aires son las jurisdicciones con mayor oferta, con 24 y 23 entidades respectivamente. Córdoba recibe préstamos de 22 bancos y Santa Fe de 21. En la parte más baja del ranking, Catamarca registra apenas cuatro entidades, seguida por Tierra del Fuego, Misiones, Santiago del Estero, La Rioja y Formosa, con nueve cada una. Una mayor competencia entre las entidades financieras suele traducirse en mejores condiciones para los solicitantes.
Pero, ¿cuánto se necesita ganar para acceder a un crédito hipotecario? Según simulaciones realizadas en el Banco Nación para la compra de una vivienda de 100.000 dólares, el banco financia hasta el 75% del valor, lo que implica que el comprador debe contar con el 25% restante como ahorro propio (25.000 dólares). Para quienes cobran su sueldo en el Banco Nación, la tasa nominal anual es del 6%. Con un plazo de 20 años, la cuota mensual inicial es de $914.418, lo que exige ingresos netos del grupo familiar de $3.657.670. Si el plazo se extiende a 30 años, la cuota baja a $808.619 y los ingresos requeridos se reducen a $3.234.476. Sin embargo, para quienes no acreditan sueldo en el banco, la tasa sube al 12%, y las condiciones se endurecen significativamente.
Un dato alarmante es que, según datos del Ministerio de Capital Humano, el salario promedio de los trabajadores asalariados del sector privado formal en enero de 2026 fue de $1.753.134 netos, apenas suficiente para cubrir la exigencia mínima del Banco Nación para quienes cobran su sueldo allí. Esto significa que, en la práctica, acceder a un crédito hipotecario requiere en la mayoría de los casos sumar un segundo ingreso familiar. La combinación de estos factores –concentración del crédito, baja penetración en provincias del norte y requisitos de ingresos elevados– configura un mercado hipotecario que, pese a su reactivación, sigue siendo inaccesible para una gran parte de la población argentina. La necesidad de políticas públicas que promuevan la inclusión financiera y faciliten el acceso a la vivienda propia se vuelve cada vez más urgente.